蛋壳、自如惹众怒背后:长租公寓正面临生死大考

  • 来源: 驱动号 作者: 龚进辉   2020-02-15/09:55 访问量:
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    作者:龚进辉

    受疫情影响,长租公寓行业正面临前所未有的生存压力,为了活下去,也顾不上吃相是否优雅。蛋壳、自如先后惹众怒,前者得罪了房东,后者引发租客大为不满。头部玩家尚且在艰难自救,中小玩家的处境可想而知。

    突如其来的疫情,打乱了不少年轻人正常返城务工的计划,而租住的房子租金照给,成为他们眼中一笔不必要的开支,于是纷纷向房东提出减免租金或退租退押金的请求。对此,蛋壳、自如给出了截然不同的应对方案,但相同的是均遭致舆论挞伐。

    先说蛋壳,其以疫情为由单方面要求业主免租一个月并延期30天交付租金,但并未减免租客租金。两头薅羊毛的鸡贼之举不仅引发租客在线吐槽,也遭致房东强烈不满,纷纷加入到维权行列。不过,针对房东的集体诉求,蛋壳官方态度依然强硬,毫不妥协或让步,反倒是向租客释放了一些“善意”。

    为了平息众怒,蛋壳针对疫情期无法正常居住的租客推出了一系列租金返还措施,目前已正式开通租客租金返还的补贴入口,且有7万多用户申请。不过,返还租金只可用于抵扣,却无法提现,这在已缴纳全年房租的租客看来意义不大。

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    再说自如,其把“黑手”伸向租客,尤其是租期即将到期的租客,趁他们在疫情期间无法搬家来坐地起价,续租租金普遍上涨10%—30%,这还不包括服务费,一旦加上随房租上涨的服务费,那整体涨幅或将更大。自如管家的常用说辞是“按市场价来”,自如CEO熊林则称房租上涨只是个例,且主要原因是租客从长租变更为月租或季租(包含服务费)。

    这显然无法服众。自如早期规定续租涨幅往往在3%-5%,2018年后提升到不高于10%,而如今10%—30%的涨幅明显超出了市场正常波动的范畴,不禁让人质疑有趁火打劫的嫌疑。同时,春节后自如房租上涨并非个例,北京、上海、深圳、杭州等地区的租客均面临相同境遇,而且不是熊林口中的因短租而上涨,不少长租租客的续租价格仍出现大幅上涨。

    广大租客的不满倒逼自如向好转变,面向因疫情无法返回租住城市或社区的租客推出一系列“利好”政策,比如便利续租、无责退租、临时安置房源、0押金租房,并免除租客最在意的2月份服务费。不过,自如新政并未得到租客认同,不少人觉得套路满满,更多是口惠而实不至。

    所谓“无责退租”,要求租客亲自去搬家才予以办理,但在疫情之下根本无法搬家;所谓“临时安置房源”,管家回应称没有独立房源提供,请租客不要返回;所谓“退服务费”,则要求租客必须在整个2月份都不在,才允许退款。

    不得不说,蛋壳、自如吃相着实难看。当然,我也理解它们为何野蛮自救,根本原因在于收房成本和运营成本居高不下,加上没有清晰的盈利模式、资本市场转冷后融资难度加大等不利因素,导致它们时刻面临因经营不善而资金链断裂的风险。

    2015年1月,住建部提出《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。从此,在市场需求和政策红利的双向刺激下,长租公寓行业迎来高速发展,时不时传来融资扩张的利好消息。

    不过,从2018年下半年开始,长租公寓行业发展形势急转直下,因经营不善而迎来一轮又一轮的爆雷潮,倒闭、出售的玩家多达20多家,其中不乏寓见公寓、乐伽公寓等明星企业。同时,只有头部玩家能得到银行和资本的青睐,而中小公寓几乎无缘融资。数据显示,2019年长租公寓领域投融资事件共16起,比2018年减少15起。

    当然,整个行业失速要从最根本的商业模式说起。长租公寓行业普遍采用“高进低出”的做法,即以高于市场价拿房,给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金,再低租金出房,但一次性收取租客半年或一年租金。如果租客想月付,租金价格就高,因此,不少租客为了省钱,往往选择半年租甚至一年租。

    收房成本再加上后续运营,公寓方面临较大的成本压力,亏损几乎是常态,即便不亏损也难以狠赚一笔,不得不依赖资本输血。而其收入来源主要有五大项:

    1、批零租金差:先通过获取整栋的方式实现一定的租金折扣,之后再通过打造隔断等方式来赚取资金差。

    2、装修投资回报:通过对公寓的装修来提升价钱差额所造成的溢价。

    3、未来资金增长收入:在房价上涨的社会背景下,房东租金会有一定涨幅,而公寓方作为二房东收取的资金自然也会有一定涨幅,而其付给房东的租金一定比收取的租金要少。

    4、衍生服务收入:长租公寓提供保洁、维修等增值服务来实现的收益。

    5、金融市场所得:快速集资用以金融市场投资。

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    长租公寓收入看似多元化,但其实前四项盈利空间非常有限且回报周期长。数据显示,目前长租公寓的行业平均利润水平仅为2%-4%,处于微利状态,现金流回正周期至少需6年以上,在自身盈利和外部竞争的双重压力之下,公寓方显然等不了那么久。

    因此,不少玩家把重心放在利用金融市场上,即“长租公寓+金融”的模式来快速获取利益,“高进低出”与租金贷相辅相成。不过,这个看似让房东、租客双赢的打法,蕴藏着巨大的经营风险。在我看来,这属于典型的利用资金池来运营长租公寓的模式,无形中会放大杠杆,由于缺少风险控制,一旦企业经营管理失误,加上现阶段缺乏对公寓方强有力的约束力,最终会导致房东、租客严重损失。

    用人话来说,就是长租公寓在日常经营中面临出租率波动、租期短等不确定性因素。当房屋出租率高且租客流动性大时,才能实现盈利,而一旦没有稳定客源,导致出租率下降,再加上租期变短,很容易发生爆雷现象,滋生一大批不良企业。

    目前,房屋租赁行业缺乏法律化约束,也没有押金保障制度或担保金制度。这意味着,企业倒闭后,房东、租客权益缺乏相关保障,前者收不到租金、后者无家可归,对行业整体信用产生消极影响。

    事实上,长租公寓行业发展势头锐减、不受资本市场待见不是没有原因。去年11月流血上市的青客股价持续下挫,翻开其招股书不难发现,65.2%的租客采用租金贷,青客在每间房屋上亏损超过4000元,且是在低空置率的情况下产生的。不仅如此,租客与青客签的合同平均期限为11.7个月,47.3%的租客会提前退租,续租率仅为5.1%。

    今年1月上市的蛋壳日子也好不到哪里去,3年巨亏42亿元,亏损换增长、盈利模式成谜,使其备受质疑,前不久还因延迟发放工资、取消2个月年终奖,遭到员工激烈声讨。身为行业前三的蛋壳、青客尚且步履维艰,那些融资困难、规模小成本高的中小玩家更是压力山大。

    值得注意的是,除了自身面临风险大、盈利难之外,公寓方还面临来自外部的竞争压力,万科、龙湖等地产巨头纷纷杀入,它们的优势在于手握大量优质房源,有利于控制成本、降低风险,加上地产巨头大多资金实力雄厚,比公寓方拥有更多烧钱式扩张的筹码,使后者不敢掉以轻心,甚至被压得喘不过气来。

    种种迹象表明,长租公寓领域已逐步进入到深水区,没人能轻松渡过难关,更别提活得滋润。与蛋壳、自如、青客相比,中小玩家面临更大的洗牌和淘汰概率。而眼下这场意料之外的疫情,对所有玩家无疑是一场生死大考,必须全力以赴积极自救,因为活下去才有希望。


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