中国奥园销售额首破千亿，“八面出击”再谋高增长

千亿房企俱乐部再添新成员。

近日，中国奥园（HK.03883，以下简称“奥园”）披露了业绩销售情况。2019年前11月，奥园录得未经审核合同销售额约1012.7亿元，同比增长37%。这家销售额长年徘徊在几十亿的房企，在不到5年的时间，实现了从百亿到千亿销额的高速增长。

对此，中国奥园向蓝鲸房产表示称，这归功于公司“提前布局和充足的土地储备”。话虽如此，但并不全面。财经评论员严跃进向蓝鲸房产指出，房企冲击千亿的因素很多，其中人才、资金、土地都很关键。此外，管理、创新等要素也发挥着越来越重要的作用。

调整企业架构、注重快速周转

奥园的业绩爆发始于楼市火热的2016年。当年，公司实现256亿元销售额，同比增长167%。在随后的2017、2018年，中国奥园销售额分别为456亿元、730亿元，同比增速达到78%、100%。

在2017年的年中，奥园高管层曾对外表示，过去几年的稳健发展，使得公司实际已经具备弯道超车的能力，所以奥园要厚积薄发。显然，中国奥园能够实现跨越式增长，绝不是一蹴而就的。而正如上文所言，对于冲刺规模的房企而言，人、地、钱都缺一不可。

梳理奥园的发展历程不难发现，郭梓文兄弟的眼光颇具前瞻性。早在2011年，中国奥园便在企业战略、组织架构、人员储备等方面进行了调整和巩固。如在绩效考核上，奥园实施“军令状”制度，以业绩为导向，从销售额、毛利率、回笼资金等节点设置维度。在重仓珠三角的基础上，公司相继进入重庆、广西等地扩储，积极推动全国化的步伐，并开始在海外获取项目。

2013年10月，曾在雅居乐（HK.03383）、众安房地产工作的陈嘉扬加入奥园集团，负责上市公司企业融资等工作；同时，老将钟平正式出任中国奥园首席财务官。2015年3月，曾在中海工作多年的马军，正式出任奥园集团营运总裁，并在不久后负责地产集团的经营管理。

虽然不乏有高级别人才的引入，但相较于阳光城（SZ.000671）、中梁（HK.02772）等房企，奥园近年来的管理层倒是颇为稳定。

有分析称，这或与郭氏兄弟的管理方式有关。老板郭梓文、郭梓宁依靠建筑起家，至今仍活跃在一线。他们对土地、资金、产品等都有着很深的认知，因此对企业的介入更强。如，现今房企圈流传的高周转方式，早在奥园内部贯彻已久。郭梓文在2015年初的一次讲话中提到，谋求高速发展下的低负债率，奥园坚持“快速开发、快速销售”策略，从拿地到盖楼再到卖楼，高层产品一般是9个月，多层产品一般是6个月。

奥园方面在向蓝鲸房产分享千亿“秘诀”时亦坦承，公司近年来持续加大土储力度，快速转化为可售项目推向市场，从而支持公司销售规模的增长。

聚焦大湾区

“八闽贫瘠地，岭南多富饶”。相较于不得不依靠“走出去”才能冲刺千亿的闽系房企而言，坐拥大湾区的奥园显然要幸运的多。

打造粤港澳大湾区的设想由来已久。截至2018年末，大湾区总人口已达7000万，是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。早在2016年3月，十三五规划就明确提出“支持港澳在泛珠三角区域合作中发挥重要作用，推动粤港澳大湾区和跨省区重大合作平台建设”。2019年2月，国务院正式发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》，拟将大湾区打造为世界级城市群。

在房企增速普遍放缓的背景下，该规划让重仓于此的房企获益不小。以中国奥园、美的置业（HK.03990）、龙光地产（HK.03380）、佳兆业（HK.01638）为代表的粤系房企四小龙，取代昔日“网红”闽系房企，成为业内瞩目的焦点。今年11月，中国奥园更是率先撞线千亿，成为四家房企的业绩领头羊。

正如中国奥园副总裁陈嘉扬在年初时透露，“一直以来，无论是土储、销售，或者是投资拿地，奥园有一半都来自华南区域，其中大湾区为重中之重。”

数据显示，2017年中国奥园总土地储备2487万平，其中大湾区土储753万平。同时，公司在珠海等地还有13个旧改项目，设计规划总建面555万平方米。截至2018年年末，奥园土地储备总货值约3650亿元，其中华南地区49％。此外，奥园还拥有可售资源约1452亿元，主要位于大湾区。

重仓大湾区的策略，不但让奥园尝到了甜头，也给企业业绩的增长提供了稳固的保障。2017年、2018年、2019年上半年，中国奥园销售额分别是：455.9亿元、886.3亿元、536.3亿元，其中大湾区占比分别为53%、31%、32%。

少数股东权益大幅增长

值得关注的是，集聚于粤港澳区域房企众多，为何奥园能够突出重围？显然，将奥园冲刺千亿的“秘诀”全都归功于大湾区，有失偏颇。近年来，不少房企通过高杠杆、资金快速周转的方式积极扩储，成功实现千亿销售额。在财务杠杆的运用方面，奥园也很有有技巧。在业内人士看来，这或与负责财务工作的陈嘉扬和钟平有关。

2013年10月，陈嘉扬、钟平接手了集团及上市平台的财务融资板块。在此之前，奥园少数股东权益占比不到4%，但在随后的5年中，中国奥园通过对“少数股东权益”的娴熟运用，为公司高速扩张提供了充裕的资金支持。

在业绩高速增长的2016年至2018年，奥园净负债率基本控制在65%以内，然而少数股东权益却在大幅增加。

期间，奥园总权益分别为146.31亿、271.26亿、307.34亿元，其中少数股东权益分别为57.13亿、169.71亿、188.62亿，占比分别为：39%、62.5%、61.37%。2019年上半年，奥园少数股东占比进一步提升至62.12%，同期，美的置业、龙光地产的这一比重分别为：39.65%、22.96%。

58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产指出，“奥园的高速发展离不开资金的支持，除了正常渠道的债权融资外，股权融资在规模化中也起到了较大的作用。少数股东权益的增加，往往是企业股权融资以及大股东股份出让的结果，而股权融资并不会涉及本金偿还和利息支出。”

虽然奥园少数股东权益占比过高，但奥园权益销售占比一直维持在85%的水平。一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产指出，两个数值出现倒挂，不排除存在明股实债的可能，奥园的实际负债率或比报表上更高。显然，房企想要维持业绩上的高速增长，加杠杆不失为一条捷径。

千亿之后

虽然顺利实现了千亿，但奥园能否守住千亿并更进一步，依旧是市场较为关注的话题。

与同规模房企相比，奥园的土地储备略显不足。截至2019年6月30日，奥园土地储备总建筑面积4012万平方米，其中376万平方米为已竣工物业，1916万平方米处于在建阶段，1720万平方米为未来发展土地。抛去大量已售未结算土储，未来发展土地仅占四成。

在克而瑞披露的2019年上半年房企货值榜单上，奥园集团可售货值2778.2亿，排在第45位。而美的置业、佳兆业、龙光地产三家同规模房企可售货值分别为4401.3亿、4469.8亿、3817.6亿，均远高于奥园。

为扩充土地储备，奥园继续保持了足够的灵活，通过土拍、并购、城市更新等渠道补充血液。从一线城市，到四五线的县城，都有着奥园的踪迹。2019年11月，奥园集团成功获取了深圳坪山城市更新项目；同月，奥园县域集团还与广西藤县签约，获取了150亩用地。此外，中国奥园提前布局的城市更新领域，也成为土地储备的重要来源之一。据亿翰智库披露，2019年上半年，奥园城市更新项目潜在的可售货值达到2197亿元。并且，奥园在旧改方面拥有足够专业的团队，可以将成熟的规划设计、合作模式、拆迁回迁、开发设计和运营服务融入到旧改项目中，形成独特的“奥园旧改模式”。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，随着融资环境的收紧，奥园想依赖少数股东来推动杠杆倍数的空间已经不大。如何组织更多的资金、如何获取更多的土储来实现规模的增长，是奥园所面临的问题。如果这两个问题不解决，以往的规模增速就很难维持。

蓝鲸房产注意到，2019年4月份，钟平已不再担任首席财务官及执行董事等职务。这是否意味着，未来奥园股权融资的占比会缩小？

或许是意识到自身存在的问题，奥园在积极多元化扩储的同时，也在通过多种方式拓宽融资渠道。2019年3月，奥园成功拆分物业板块奥园健康生活（HK.03662）实现上市；2019年7月，奥园以34亿元入股百年人寿，借此切入保险领域助力主业发展。奥园方面也向蓝鲸房产表示，在房企融资环境持续收紧的大背景下，也唯有抓销售、促回款，才能更好地抵御市场下行风险。

值得一提的是，围绕着地产主业，奥园集团相继在健康、文旅等方面布局多元化发展，已形成了涵盖地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新等八大产业板块。此外，奥园方面称，接下来公司会继续深耕大湾区，通过加强内部管理，提升产品品质、客户满意度和品牌影响力，进一步强化行业竞争优势。

一手抓钱、一手拿地、拓展多元化、提升产品力，中国奥园试图以此种打法来应对千亿之后的规模之战。接下来，奥园是否会取得突破？蓝鲸房产会持续观察。