楼市"寒冬"下Q3营收净利双超预期，万科增长引擎究竟靠的是什么？

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10月24日盘后，万科企业公布了2019年第三季度的财报。数据显示，期内，公司实现营收845.95亿元，同比增长21.74%，股东应占期间利润63.99亿元，同比增长31.64%。从这些核心数据来看，新财报延续了上个季度营收净利润双增长的态势。

25日开盘，股价持续走高，盘中涨幅达1.05%，目前股价28.7港元，最新市值3232.72亿港元。

继万科企业第三季度的财报公布后，我们可以看出，在今年的前三个季度，其已经实现营收2239.15亿元，同比增长28.43%，净利润方面亦增长30.43%至182.41亿元。众所周知，当今的楼市仍处于市场寒冬期，万科企业能在这样的背景下实现营收和净利润的双增长，彰显了其作为行业龙头的战斗力。港股研究社通过这份最新财报来解读万科企业今年以来，增长态势见好的原因以及未来面临的一些挑战。

营收净利润双增长 万科持续发挥行业龙头效应

万科企业第三季度的财报显示，期内，营收实现同比21.74%的增长至845.95亿元。第三季度新增62个开发项目，总建筑面积约1,479.0万平方米，权益规划建筑面积约1,155.3万平方米。而前三个季度的总营收达2239.15亿元，同比增长28.43%。从万科企业今年前9个月的新增开发项目来看，这是其营收增长的主要动力。财报显示，1-9月，集团累计新增116个开发项目，总建筑面积约2,832.1万平方米，权益规划建筑面积约2,042.0万平方米。

从净利润方面来看，第三季度，公司实现31.64%的增长幅度至63.99亿元。按前三个季度来看，净利润同比增长30.43%至182.41亿元。再回顾一下今年上半年的中期报告，显示，上半年净利润同比增长29.8%至118.4亿元。不难发现，行业寒冬下还能保持不错的增长后劲，作为房地产的龙头企业，万科还是有两把刷子的。

值得一提的是，截至9月底，集团在建项目总建筑面积约10,587.8万平方米，权益建筑面积约6,275.4万平方米；规划中项目总建筑面积约5,594.2万平方米，权益建筑面积约3,629.4万平方米。1-9月，集团新开工面积3,243.4万平方米，占全年开工计划的89.9%；竣工面积1,640.1万平方米，同比增长5.5%，占全年计划竣工面积的53.3%。此外，截至9月底，集团持有货币资金1072.4亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和590.8亿元。

综上来看，万科企业的Q3财报表现不错，股价的上涨亦表明了资本市场对其的看好。并且除了住宅开发业务，万科也在积极的发展物业服务、租赁住宅、商业开发与运营等业务，在延伸产业链上下游业务上也有望成为其未来心的营收增长引擎。

上半年行业回暖和自身"土储"能力 成靓丽财报背后的主要功臣

通过最新财报可以看出，万科作为业内头部企业的实力。事实上，在其亮眼财报的背后，或是受益于今年上半年的行业回暖以及自身具备的"土储"能力。

1、 拿地金额、面积均名列前茅 成资本市场背后的驱动力

根据最新财报来看，万科企业今年前三季度的营收为845.95亿元人民币，实现了21.74%的增幅。能够在当前房产行情并不火热的前提下，依旧保持同比双位数的增长，不得不说万科的实力是不容小觑的。

房地产市场，土地无疑是房企的粮草，土储的多少也决定了一家房企的战斗力是否持久。财报显示，截至9月底，集团在建项目总建筑面积约10587.8万平方米，权益建筑面积约6275.4万平方米;规划中项目总建筑面积约5594.2万平方米，权益建筑面积约3629.4万平方米。

据房天下的资料显示，9月，万科拿地态度积极，单月拿地金额约50.3亿元，前不久，在杭州以总权益金额33.1亿元斩获1宗地块旧改地块，溢价率约为30%。

据CREIS中指数据来看，今年前三个季度中，万科以1381亿元的拿地金额占据地榜榜首。但碧桂园紧随其后，以总额1166亿元占据榜单的第二位。不可小觑的是，保利的发展速度，其1-9月的拿地总额达到了865亿元。

数据还显示，在榜单top10中1-9月拿地总额7789亿元，占TOP100企业的35.7%。TOP30企业1-9月拿地总额13907亿元，占TOP100企业的63.8%，龙头房企获取土地资源优势凸显，行业集中度显著。1-9月，TOP10企业拿地门槛就为463亿元，在人口红利见顶以及楼市监管趋严的背景下，不容忽视的是。行业竞争在不断加剧。

2、土地市场上半年短暂回暖 能否延续这一态势仍需市场验证

财报显示，2019年1-9月，万科企业的房地产业务结算面积为1455.0万平方米，贡献营业收入人民币2125.7亿元，同比分别增长13.6%和28.5%。

纵观行业内的其他房企，在拿地上也是热情不减。譬如，华夏幸福以总价116亿元、100%权益获取武汉武昌两宗地块；保利以42.4亿元、100%权益斩获佛山1宗旧改地块；中海于北京以32.7亿元、权益100%取得一宗住宅用地。长三角地区土地市场的热度亦是不减，这一地区TOP10企业拿地金额共计3064亿元，位列首位。

据房天下资料显示，2019年上半年，全国300个城市各类用地共推出10.4亿平方米，同比增长0.7%。其中，住宅用地推出5.1亿平方米，同比增长6.8%。成交方面，2019年上半年，全国300个城市各类用地共成交8.7亿平方米，同比增长0.4%，住宅用地成交4.2亿平方米，同比增长6.5%，其中二季度同比增长24.4%。

从这些数据看来，房地产市场有回暖态势。但这一态势也是建立在3-4月份受政策微调预期增强、国家重点规划落地及企业融资环境改善等多种因素影响的背景下。资料显示，5月份以来，房产整体成交量增速便呈现了放缓态势。

综合来看，今年上半年房产市场的短暂回暖以及万科自身的优势成为最新财报的驱动力。眼下楼市降温、价格趋于平稳，很大一部分的原因是受宏观调控的影响，一旦政策方面出现放松的苗头，楼市还能不能绷住也不好说。对于万科这样的房地产龙头企业，也可以说是一个潜在的机遇。当然，就目前来讲，在这份亮眼的财报背后，万科仍有很多坎要过。

有关部门监管趋严楼市"紧箍咒"再收紧 万科面临的挑战不容忽视

虽然，财报显示营收和净利润均获得增长，但房产行业存在的政策监管下的不确定性和竞争是不容忽视的挑战。

1、有关部分监管趋严 房产"紧箍咒"再收紧

根据财报来看，万科企业的房地产业务的阶段毛利率为27%，较去年同期下降1.2个百分点。这或许与房地产市场受宏观调控的影响分不开。万科在财报中表示，1至9月全国房地产开发投资虽然同比增长10.5%，但增速较上半年减少0.4个百分点。

经过了前些年国内炒房热潮之后，近年来国内房地产市场尤其是国内热门房地产市场的房价基本上处于历史高位的水平。在"房住不炒"的定调之下，有关部门的政策监管也在进一步加强。

资料显示，这段时间以来，已有包括建行、农行、招商、光大等多家银行收紧了信用卡资金流入房地产类相关领域的交易。政策方面，8月北京银保监局下发的《关于加强银行卡风险防控的监管意见》中就明确，辖内商业银行应加强对信用卡大额透支和现金分期业务的资金流向监控，确保个人信用卡透支用于消费领域，不得用于生产经营、购房和投资等非消费领域。

从房地产行业来看，在国家坚持"房住不炒"的背景下，信用卡资金流入到房产交易汇总，会影响房地产的调整效果，加剧整个行业的风险。从这些政策的变动可以看出，房产并没有放松的信号，反而是"紧箍咒"再收紧，行业仍然处于调整期。

据同策研究院上半年发布的数据显示，今年5月份，40家典型上市房企融资总额环比下降了52.07%，创2019年以来的历史新低位。下半年楼市调控政策趋严，银行利率也在普遍上涨。据国有大行人士表示，随着银行信贷方面的收缩，下半年房贷市场也会有所降温，银行在总量上回加大把控。

在政策监管趋严的背景下，万科企业的销售市场必会受到相应的冲击。据其最新财报显示，行业内，9月末的房地产贷款余额同比增长15.6%，增速较上年末回落4.4个百分点。政策监管趋严，对万科的影响是毋庸置疑的。

2、 全国房屋新开工面积同比增速放缓 土地市场整体降温将延续

据富途牛牛资料显示，最近几年来，万科一直保持保守的拿地速度，土地储备低于其他龙头。其第三季度财报则显示，行业内，全国房屋新开工面积同比增长8.6%，但增速上较上半年减少1.5个百分点。土地市场也有所降温，第三季度300个城市住宅类用地平均溢价率为11.6%，较上半年下降8.6个百分点。

事实上，这也是在整个楼市寒冬下表现出的行业现象。政策的收紧，对房地产市场产生了深远影响。即使是行业龙头的万科，也不例外。财报显示，万科房地产业务的结算毛利率为27.6%，较去年同期下降0.2个百分点。这一现象的产生跟全国房屋新开工面积增速放缓不无关系，这也是万科在当前大环境下需要直面的一大难题。

综合来看，财报的表现值得肯定，但在当前"房住不炒"的政策定调下，在未来很长一段时间内万科仍将面临行业监管的压力。同时，来自行业内头部企业的追赶亦不容忽视，从今年前九个月的拿地面积和金额的榜单来看，碧桂园等头部企业的实力更是不容小觑。只能说，未来万科企业的挑战也还有很多。

本文来源：港股研究社